「兄弟で相続した家を解体したい」
「土地と建物が共有名義になっているけれど、解体できる？」
「共有者の一人だけで解体を決めてもいい？」
このように、家を複数人で所有している場合、解体について誰が判断できるのか分からない方も多いのではないでしょうか。
共有名義の家でも、解体することはできます。
ただし、共有者が複数いる場合は、一人だけの判断で解体を進めるのではなく、共有者同士で事前に確認しておくことが大切です。
特に、相続した実家などでは、兄弟姉妹など複数の相続人が共有者になっているケースもあります。
この記事では、共有名義の家を解体するときに確認しておきたいこと、共有者の同意、解体費用、相続した家の注意点、解体後の手続きについて解説します。
共有名義の家は解体できる？
結論からいうと、共有名義の家でも解体は可能です。
ただし、共有者が複数いる場合には、誰が所有者なのかを確認し、解体について共有者間で話し合っておく必要があります。
例えば、
- 兄弟2人で実家を相続した
- 土地と建物を夫婦で共有している
- 親子で土地・建物を共有している
- 相続した家を複数の相続人で共有している
などです。
「自分も所有者だから、自分だけで解体を決められる」と考えるのではなく、他の共有者にも解体することを伝え、今後の土地の使い方まで含めて話し合うことが重要です。
共有名義とは？
そもそも「共有名義」とは、一つの不動産を複数人で所有している状態のことです。
例えば、父親から実家を相続し、兄と弟の2人が所有者になった場合、
兄：2分の1
弟：2分の1
というように、それぞれが持分を持つことがあります。
また、
夫：2分の1
妻：2分の1
というように、夫婦で土地や建物を共有しているケースもあります。
共有名義の場合、解体だけでなく、売却や土地の利用方法などについても、共有者同士の調整が必要になります。
共有名義の家を解体するときに確認したいこと
共有名義の家を解体する前には、次のことを確認しておきましょう。
① 誰が共有者なのか確認する
まずは、現在の所有者を確認します。
相続した家の場合、
「兄弟全員が相続人だから、全員が共有者になっている」
とは限りません。
遺産分割協議の内容や登記の状況によっても異なるため、登記事項証明書などを確認しておきましょう。
② 共有者に解体について相談する
共有者が複数いる場合は、解体することについて事前に話し合います。
例えば、
「建物がかなり古くなっているので解体したい」
「誰も住んでいないので空き家を整理したい」
「更地にして土地を売却したい」
など、解体する理由を共有者に伝えておきましょう。
解体そのものだけでなく、解体後の土地をどうするのかまで話し合っておくことが大切です。
共有者が一人だけで解体してもいい？
ここは、共有名義の家を解体するときに特に気になるポイントです。
共有不動産については、共有者それぞれの権利関係があるため、「自分も所有者だから」という理由だけで、一人で解体を進めるのは避けたほうがよいでしょう。
共有者間で意見が分かれている場合は、解体業者に相談する前に、司法書士や弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
特に、
- 共有者と連絡が取れない
- 一人だけ解体に反対している
- 相続人同士で話し合いがまとまらない
- 誰が所有者なのか分からない
といったケースは、解体業者だけでは判断できません。
権利関係の問題と解体工事の問題を分けて考えることが大切です。
相続した家が共有名義になっている場合
共有名義の家でよくあるのが、親から相続した実家です。
例えば、父親が亡くなり、兄と弟が実家を相続したとします。
兄も弟も遠方に住んでいて、今後その家に住む予定がない場合、
「誰も使わないので解体してしまいたい」
という話になることがあります。
この場合は、まず相続関係と現在の所有関係を確認しましょう。
そして、
- 誰が家を所有しているのか
- 共有持分はどうなっているのか
- 解体することについて共有者の意向を確認
- 解体後の土地をどうするのか決める
- 必要に応じて専門家へ相談
- 解体業者へ見積もりを依頼
という順番で進めると整理しやすくなります。
相続した空き家について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
→ 「相続した空き家を解体するには？名義・費用・手続き・解体前の注意点を解説」
共有名義の家を解体する費用は誰が払う？
共有名義の家を解体するとき、
「解体費用は共有者全員で払うの？」
という疑問もあるでしょう。
解体費用については、共有者の間で事前に話し合っておくことが大切です。
例えば、
- 共有者で費用を分担する
- 土地を取得する人が負担する
- 売却した代金から精算する
など、状況によって考え方は変わります。
重要なのは、工事を始める前に「誰がいくら負担するのか」を決めておくことです。
口頭だけではなく、後から確認できるようにしておくと安心です。
共有名義の家を解体した後、土地はどうする？
家を解体すると、建物はなくなり土地だけが残ります。
そのため、解体前に土地の今後についても話し合っておきましょう。
例えば、
更地にして売却する
共有者全員が売却する方向で合意している場合は、更地にして売却する方法があります。
ただし、共有不動産の売却には所有者間の調整が必要です。
売却を考えている場合は、不動産会社などにも相談しましょう。
共有のまま土地を所有する
解体後も共有状態のまま土地を所有することもあります。
ただし、建物がなくなった後も共有状態が続くため、将来的な土地の利用方法について話し合っておくことが大切です。
一人が土地を取得する
共有者の一人が土地を引き取るという方法も考えられます。
この場合は、持分の移転など登記上の手続きが関係するため、司法書士などの専門家へ相談すると安心です。
土地と建物の名義が違う場合はさらに注意
共有名義とは別に、土地と建物の名義が異なるケースにも注意が必要です。
例えば、
土地：兄名義
建物：兄と弟の共有名義
というケースです。
土地を所有している人と建物を所有している人が異なる場合は、さらに権利関係を確認する必要があります。
「土地を所有しているから、建物も自由に解体できる」とは限りません。
土地と建物の名義が違うケースについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
→ 「土地と建物の名義が違う場合、解体できる？解体前に確認したいこと」
相続登記が済んでいない場合は？
相続した家の場合、登記上の名義が亡くなった方のままになっていることもあります。
2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続したことを知った場合、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
相続登記が済んでいない場合は、
- 誰が相続するのか
- 遺産分割協議は済んでいるか
- 相続人は誰なのか
- 現在の登記名義は誰なのか
などを整理する必要があります。
相続や登記について分からないことがある場合は、司法書士などの専門家に相談しましょう。
共有名義の家を解体する流れ
共有名義の家を解体する場合は、次のような流れで進めると分かりやすいでしょう。
土地と建物それぞれの所有者と共有持分を確認します。
解体する理由や、今後の土地の利用方法について話し合います。
相続や共有持分、登記などについて問題がある場合は、司法書士・弁護士などに相談します。
所有関係を整理したうえで、解体業者に現地を確認してもらい、見積もりを依頼します。
工事内容や費用を確認し、契約後に解体工事を行います。
建物を解体した後は、建物滅失登記など必要な手続きを確認します。
解体後に必要な「建物滅失登記」
建物を解体したら、それで手続きがすべて終わるわけではありません。
登記されている建物を取り壊した場合は、建物滅失登記が必要です。
法務局では、建物を取り壊した場合の登記として「建物の滅失の登記」を案内しています。
原則として、建物を取り壊した日から1か月以内に申請する必要があります。
共有名義だった建物の場合も、解体後にどのような手続きが必要なのか確認しておきましょう。
共有名義の家を解体するときのチェックリスト
最後に、解体前に確認しておきたいことをまとめます。
所有関係
□ 土地の名義を確認した
□ 建物の名義を確認した
□ 共有者が誰なのか確認した
□ 共有持分を確認した
□ 相続の場合は相続人を確認した
□ 相続登記の状況を確認した
解体について
□ 共有者に解体について相談した
□ 解体後の土地の使い方を話し合った
□ 解体費用の負担について確認した
□ 必要に応じて専門家へ相談した
□ 解体業者に現地調査を依頼した
□ 見積もり・契約内容を確認した
解体後について
□ 建物滅失登記について確認した
□ 固定資産税について確認した
□ 更地になった土地の管理方法を考えた
□ 売却する場合は不動産会社などに相談した
共有名義の家の解体をお考えなら、解体工事専門店.Renoへ
共有名義の家や、相続した実家の解体について、
「古くなった家を解体したい」
「兄弟で相続した空き家をどうすればいい？」
「解体するとどのくらい費用がかかる？」
「まずは現地を見てもらいたい」
という方は、お気軽にご相談ください。
解体工事専門店.Renoでは、福山市を中心に、尾道市・府中市・笠岡市・井原市などで解体工事を行っています。
相続や共有持分、登記などの法律・権利関係については、司法書士・弁護士などの専門家への相談が必要です。
一方で、実際の建物の解体については、Renoが現地の状況を確認し、解体工事についてご案内します。
共有名義だからといって、最初から「解体できない」と決めつける必要はありません。
まずは所有関係と共有者の意向を整理し、そのうえで解体後の土地をどうするのか考えてみましょう。
