「空き家を解体して、土地をすっきりさせたい」
「古い建物を壊して売却を考えている」
そんなときに気になるのが、税金の話です。
「建物を壊したら、税金は下がるんじゃない？」
「逆に更地にしたら高くなるって聞いたけど……？」
このように、解体後の固定資産税や都市計画税については、誤解や疑問が多く寄せられます。
そこで今回は、福山市で解体を検討中の方に向けて、
更地にすると税金がどう変わるのかをわかりやすく解説します。
◆ 固定資産税と都市計画税ってなに？
まず、土地や家を持っていると毎年支払うことになるのが「固定資産税」や「都市計画税」です。
- 固定資産税：土地・建物にかかる税金。市から毎年課税されます。
- 都市計画税：福山市のような「市街化区域」にある土地や建物にかかる追加の税金です。
この2つは、建物の有無によって大きく金額が変わる場合があります。
◆ 建物がある土地は税金が優遇されている
意外に知られていないのですが、住宅が建っている土地は、
固定資産税と都市計画税の**優遇措置（軽減制度）**を受けられます。
具体的には以下のような軽減です。
- 【固定資産税】：住宅が建っている土地の200㎡までの部分 → 6分の1に減額
- 【都市計画税】：同じく200㎡までの部分 → 3分の1に減額
つまり、建物があることで税金がかなり安く抑えられているんですね。
◆ 更地にすると、優遇措置がなくなる
ここが重要なポイントです。
もし建物を解体して更地にしてしまうと、
住宅用地としての扱いが消えるため、上記の軽減措置が受けられなくなります。
その結果…
→ 固定資産税や都市計画税が「数倍」に上がる可能性があります。
たとえば、今まで年間6万円程度だった税金が、
更地にした翌年から18万円に跳ね上がる、というケースもあり得ます。
例：解体後に税金が上がるケース
【例】福山市内のとある土地
- 面積：150㎡
- 建物あり → 固定資産税：約5万円／年
- 解体して更地 → 固定資産税：約15万円／年（※軽減措置なし）
同じ土地なのに、建物がなくなっただけで税金が3倍になることもあります。
◆ どうして税金が高くなるの？
これは「住宅のある土地には優遇を与える」という国の制度に基づいています。
理由は以下のとおりです：
- 住宅のある土地は人が住んでいて、生活がある
- 更地のままだと空き地になり、地域としての活用が少なくなる
- だから、住宅がある状態を優遇しよう
つまり、「住まいがある土地」を優先的に守る仕組みなのです。
◆ 更地にしても税金が上がらない例はある？
ごく一部ではありますが、更地にしても税金が上がらないケースもあります。
【1】更地にしてすぐに新築する場合
住宅を壊してすぐに建て替える場合、建て替え後にも住宅用地としての軽減が続きます。
ただし、次の家が完成するまでの期間に注意が必要です。
1月1日時点で建物がなければ、その年の固定資産税は「更地扱い」になるため、注意が必要です。
【2】市街化調整区域など、もともと都市計画税がかからない地域
福山市でも、市街地から少し離れたエリアでは、
都市計画税そのものがかからない地域があります。
このような土地では、解体しても都市計画税の変化はありませんが、
固定資産税の軽減はなくなるため、ある程度の増額は避けられません。
◆ 解体するなら「タイミング」に注意！
もし家を解体して、土地を売却する・貸す・活用する予定がある場合、
税金の切り替わるタイミングを考えることがとても重要です。
- 固定資産税は「その年の1月1日時点の状態」で決まる
- 1月2日以降に解体 → 翌年から税金が上がる
- 逆に、年内に解体しても1月1日に建物が残っていれば、優遇は続く
つまり、「年明けすぐに解体すると損」になることもあるのです。
◆ 解体しても得になるケースはある？
一見、税金が上がるなら解体しない方がいいと思いがちですが、
実はそうとも限りません。
以下のようなケースでは、解体によるメリットの方が大きいこともあります。
【1】建物が老朽化して危険
- 倒壊リスクがある
- 放置で近隣から苦情が来ている
- 台風や地震で損害を与える可能性がある
こうしたケースでは、安全確保や近隣トラブル防止のために解体すべきです。
【2】土地を高く売るために更地にする
古い建物があるよりも、更地のほうが買い手が付きやすく、高値で売れる可能性があります。
「早く売りたい」「相続したけど使わない土地」なら、
解体して売りやすい状態に整えるのも有効な選択です。
◆ まとめ｜更地にすると税金は上がるが、目的によってはメリットも
まとめると、以下のようになります。
- 建物を解体すると、住宅用地の軽減がなくなり、税金（固定資産税・都市計画税）は上がる
- ただし、安全面や売却・活用の目的によっては、解体が得策になることもある
- 解体時期や使い方によって、負担を抑える工夫ができる
税金の仕組みを知ったうえで、解体するかどうか・いつ解体するかをしっかり考えることが大切です。
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