相続した実家、そのままにする？解体する？「空き家解体特例」を賢く使って3,000万円得する方法

2025年10月20日

相続した実家が空き家になり、どうすればいいか悩んでいる方は少なくありません。
放置しておけば、固定資産税の負担が続き、老朽化が進んで近隣に迷惑をかける可能性もあります。
しかし、解体して更地にすると、固定資産税が跳ね上がってしまうと聞き、身動きが取れなくなっている方もいるのではないでしょうか。

そんな方々のために国が用意したのが、「被相続人の居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除の特例」、通称「空き家解体特例」です。
この制度を上手に活用すれば、解体後の固定資産税の負担を最小限に抑えつつ、売却時の税金を大幅に減らすことができます。

この特例の仕組み、利用方法、そして注意すべき落とし穴について、ひとつずつ丁寧に解説していきます。

「空き家解体特例」ってどんな制度？

この特例は、相続した実家（空き家）を売却した際にかかる譲渡所得税を、最大で3,000万円まで控除してくれるという非常に大きな税制優遇措置です。

建物をそのまま売却するだけでなく、解体して更地として売却する場合も適用できるのが大きなポイントです。
この制度の目的は、放置された空き家を減らし、土地の有効活用を促すことにあります。

相続した実家を売る際、もし売却益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。
例えば、1,000万円の売却益が出た場合、本来であれば約200万円の税金がかかります。
しかし、この特例を使えば、3,000万円までの利益が非課税になります。
つまり、1,000万円の利益であれば、税金はゼロになるわけです。

特例が適用されるための厳しい要件

この特例は誰でも使えるわけではなく、いくつかの厳しい条件をクリアする必要があります。
特に重要な要件を詳しく見ていきましょう。

1. 建物の要件

1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家屋であること。
- これは、旧耐震基準の建物が対象であることを意味します。
マンションなど、区分所有建物ではないこと。
相続が始まった直前まで、亡くなった方（被相続人）が住んでいた家屋であること。
相続が始まってから売却するまでの間、事業に使ったり、誰かに貸したり、相続人が住んだりしていないこと。

2. 売却の要件

相続した日から3年後の年末までに売却すること。
- 例えば、2025年1月1日に相続した場合は、2028年12月31日までに売却を完了させる必要があります。
売却代金が1億円以下であること。
買主が、相続人の配偶者や親子、兄弟など、特別な関係ではないこと。

3. 解体の場合の要件

ここが最も重要なポイントです。建物を解体して更地で売却する場合、以下の条件を満たす必要があります。

売却の年の翌年2月15日までに解体を完了させること。
- 以前は「売却する年の年末」という厳しい条件でしたが、2023年の税制改正で期限が延長されました。これにより、売却後に解体する場合でも特例が適用できるようになったため、より計画が立てやすくなりました。

知っておきたい！賢く活用するための注意点

「空き家解体特例」は非常に魅力的ですが、安易に解体を進めると、かえって損をしてしまう可能性があります。
特に注意すべき2つのポイントをしっかり押さえておきましょう。

1. 固定資産税の急上昇という落とし穴

家屋が建っている土地には、「住宅用地の特例」という制度が適用されています。
これは、土地の固定資産税を大幅に減額してくれるものです。
具体的には、200平方メートル以下の部分が1/6に、それを超える部分が1/3にまで軽減されます。

しかし、建物を解体して更地にすると、この「住宅用地の特例」が自動的に解除されてしまいます。
その結果、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるのです。

【具体的なシミュレーション】 例えば、固定資産税が年間5万円だったとします。

家屋が建っている状態：5万円
解体して更地にした状態：5万円 × 6倍 = 30万円

もし売却が決まる前に解体してしまうと、売れるまでの間、この高い固定資産税を払い続けることになります。
売却に時間がかかればかかるほど、その負担は膨らんでしまいます。

2. 解体と売却の最適なタイミング

この固定資産税の負担を避けるためには、解体のタイミングが非常に重要です。

売却の目処が立ってから解体する：不動産業者と相談し、買い手が見つかってから解体に着手するのが最もリスクが少ない方法です。
年度をまたがないよう計画する：固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されます。もし、1月1日時点で建物が残っていれば、その年の固定資産税は安くなります。売却と解体のスケジュールを調整し、年度をまたぐ際には特に注意が必要です。

空き家を解体・売却するためのロードマップ

特例を上手に使うためには、計画的な行動が欠かせません。以下に、一般的な流れをまとめました。

専門家への相談

まずは、不動産業者と税理士に相談しましょう。あなたの空き家が特例の要件を満たしているか、売却の可能性はどのくらいか、そして税金がどうなるかを事前に確認することが大切です。

建物の状態を診断

建物がそのまま売れる状態か、それとも解体が必要かを判断します。築年数が古い建物でも、リノベーション需要があるかもしれません。不動産業者から適切なアドバイスをもらいましょう。

売却方法の決定

そのままの状態で売るか、解体して更地で売るかを決めます。

そのまま売る場合：買主が古家付きの土地として購入し、その後自由にリノベーションや建て替えをします。
解体して売る場合：買主は新しい家を建てやすくなりますが、固定資産税の負担が増えるため、売却までのスケジュールが重要です。

解体工事の見積もり

解体業者から複数の見積もりを取り、費用や工事期間を確認します。同時に、アスベストの有無など、建物の状況も調べてもらいましょう。

売却活動と解体工事の実行

売却の目処が立ったら、解体工事を依頼します。前述の通り、売却後の期限に間に合うように注意してください。

確定申告

売却が完了したら、翌年の確定申告でこの特例を申請します。必要書類を漏れなく準備しましょう。

よくある質問

複数人で相続した場合も特例は使えますか？: はい、使えます。ただし、相続人それぞれが、自分の持分に応じて3,000万円の控除を受けることになります。
特例の対象になるか、自分で判断できますか？: 築年数や登記簿謄本など、ご自身で確認できる部分もありますが、複雑な要件も多いです。判断を誤ると特例が使えなくなる可能性があるため、必ず税理士や不動産業者など専門家にご相談ください。
売却益が3,000万円を超える場合はどうなりますか？: 超えた部分に対してのみ、税金がかかります。例えば、3,500万円の売却益があった場合、500万円に対してのみ課税されます。